Seul Gayrimenkul Piyasasında Politikadan Kaynaklanan Ayrışma Dinamikleri

Seul emlak piyasasındaki bir zamanlar tek yönlü yükseliş, şimdi belirgin bir ikilikle karakterize ediliyor. Özellikle gözde Gangnam bölgelerindeki konut gayrimenkulleri, düzenleyici ayarlamalar ve kalıcı talebin karmaşık bir etkileşimiyle desteklenen yenilenmiş bir canlılık gösterirken, ticari sektör önemli ölçüde artan boşluk oranlarıyla mücadele ediyor. Bu durum, yatırımcıların dikkatli bir şekilde değerlendirmesini gerektiren bir ayrışmaya işaret ediyor. Bu analiz, Korece yayınlanan 10 makaleden elde edilen bilgileri sentezleyerek, bu özgün ikiye ayrılmayı yaratan politika araçlarına ve piyasa güçlerine ışık tutuyor. Ulusal Meclis'teki yasal manevraları, konut fiyatları ve kira getirilerindeki ayrıntılı değişimleri ve perakende alanlarındaki artan boşluk oranlarını inceleyecek, bu eğilimleri geçmiş emlak döngüleriyle karşılaştıracak ve kurumsal portföyler üzerindeki etkilerini tahmin edeceğiz.

1. Yasal Manevralar: Piyasa Değişimlerinin Arkasındaki İtici Güç

Kore yasama ortamı, özellikle Ulusal Meclis Arazi, Altyapı ve Ulaştırma Komitesi'nde, emlak piyasasının şeklini aktif olarak belirliyor. 30 Nisan 2026'da komite, Demokrat Parti'nin öncülüğünde, hükümetin 7 Eylül (9·7) ve 29 Ocak (1·29) emlak politikalarına yönelik bir dizi takip mevzuatını onayladı. Ancak bu yasal girişim, Halk Gücü Partisi'nden önemli bir muhalefetle karşılaştı. Parti, bazı tasarıların alt komite düzeyinde ön komite müzakeresi olmaksızın genel kurulda hemen gündeme alınmasını protesto ederek oturumu terk etti.

Komite tarafından kabul edilen 23 tasarıdan 10'u doğrudan hükümetin emlak teşvik önlemleriyle ilgili. Kilit bir yasal düzenleme, Kentsel Yenileme Teşvik Özel Önlemleri Yasası'nın tadilidir. Bu tadil, kamu öncülüğündeki kentsel yenileme projeleri için izin verilen parsel oranının geçici olarak gevşetilmesi ve proje prosedürlerinin basitleştirilmesini içeriyor. Bu tür önlemler, kentsel gelişime ve dolayısıyla konut arzına dinamizm katmak için açıkça tasarlanmıştır. Bu tasarılar etrafındaki siyasi sürtüşme, emlak piyasasının nasıl yönetileceği konusunda derin bölünmeleri vurguluyor; iktidar partisi proaktif politika müdahalesini savunurken, muhalefet potansiyel piyasa aşırı ısınması veya eşitsiz uygulama konusundaki endişelerini dile getiriyor. Bu yasal faaliyet, tartışmalı olsa da, inşaatı artırmayı ve belirli kentsel yenileme bölgelerindeki arz yönlü baskıları hafifletmeyi amaçlayan daha müdahaleci bir yaklaşıma zemin hazırlıyor.

2. Konut Direnci: Gangnam'ın Yeniden Canlanması ve Değişen Fiyat Dinamikleri

Daha geniş ekonomik zorluklara rağmen, Seul'deki konut emlak piyasası, özellikle de varlıklı Gangnam bölgesi, dikkate değer bir yeniden canlanma sergiliyor. 27 Nisan 2026 tarihli veriler, Seocho-gu'daki daire fiyatlarının 10 haftalık düşüşünü tersine çevirerek pozitife döndüğünü, Songpa-gu'nun ise fiyat artış oranının neredeyse iki katına çıktığını gösteriyor. Gangnam-gu'nun kendisi, hala bir miktar zayıflık gösterse de, fiyat düşüşlerini önemli ölçüde daralttı. Seul'ün bu ana bölgelerindeki bu yükseliş, bölgesel daire fiyatlarındaki 30 haftadır ilk kez düşüş gösteren belirgin bir düşüşle keskin bir tezat oluşturuyor ve belirgin bir bölgesel ayrışma yaratıyor.

Ülke genelinde, daire satış fiyatları Nisan ayının dördüncü haftasında %0,14 artarak Şubat 2025'ten bu yana 64 hafta üst üste artış kaydetti, ancak hız önceki haftanın %0,15'inden biraz yavaşladı. Kore Emlak Kurulu, elverişli yaşam koşullarına sahip bölgelerde satış işlemlerinin gerçekleştiğini, daha temkinli bir piyasa hissine sahip bölgelerin ise aralıklı olduğunu belirtti. Bu, geniş tabanlı bir yükselişten ziyade yerelleştirilmiş talepten kaynaklanan bir piyasayı gösteriyor.

Kira piyasası da benzer şekilde dinamik bir tablo çiziyor. Songpa-gu'da kira fiyatı %0,51 artarak 35 aylık zirveye ulaşırken, genel Seul kira piyasası %0,20'lik bir artış gördü. Özellikle Songpa gibi bölgelerdeki bu kira gücü, özellikle ipotek düzenlemelerindeki değişimler veya algılanan değerle birleştiğinde, satın alma kararları için önemli bir katalizör olabilir. 2026'nın ilk çeyreğinde Seul'de 84 metrekarelik (yaklaşık 900 fit kare) bir dairenin ortalama satış fiyatı, önceki yıla göre yaklaşık %20 düşüşle 1,19476 milyar KRW (mevcut döviz kurlarına göre yaklaşık 877.000 ABD Doları) oldu. Ancak bu düşüş, sıkılaştırılmış kredi ve zorunlu ikamet gereklilikleri nedeniyle orta-düşük fiyat aralığındaki dairelerin satışlarının yoğunlaşmasıyla işlem modellerindeki bir değişime bağlanıyor. Daha yüksek fiyatlı bölgelerde daha az işlem gerçekleşti, bu da Gwangjin-gu (+%17,0) ve Yongsan-gu (+%16,1) gibi birçok bireysel bölgedeki fiyat artışlarına rağmen genel ortalamayı düşürdü. Bu karmaşık veri, genel ortalamalar düşmüş olsa da, belirli segmentlerin ve arzu edilen yerlerin daha iyi performans gösterdiğini düşündürüyor.

3. Ticari Boşluk: Ekonomik Zorlukların Gölgesi

Konut sektörünün direncine keskin bir tezat oluşturan ticari gayrimenkul piyasası, sıkıntı işaretleri veriyor. 2026'nın ilk çeyreğinde ülke genelinde ticari boşluk oranlarında bir artış görüldü; genel ticari gayrimenkuller için birinci kat boşluk oranı %6,5 oldu. Bu, her 100 zemin kat perakende alanından neredeyse 7'sinin boş olduğu anlamına geliyor; bu da bu konumların doğrudan yaya trafiği ve gelirle bağlantılı olması nedeniyle kritik bir ölçüttür.

Genel ticari boşluk oranı, önceki çeyreğe göre 0,3 puan artarak %13,1'e yükseldi. Orta-büyük ölçekli ticari gayrimenkullerin (330 metrekare ve 3 katın üzerinde) boşluk oranları 0,3 puan artarak %14,1'e yükselirken, küçük ölçekli gayrimenkullerin (330 metrekare ve 2 katın altında) boşluk oranları 0,2 puan artarak %8,3'e yükseldi. Kat mülkiyetli gayrimenkullerin doluluk oranları %10,5'te sabit kaldı. Bu geniş tabanlı boşluk artışı, zayıflayan bir tüketici ekonomisine ve ticari faaliyetlerin daralmasına işaret ediyor, bu da işletmelerin ana perakende konumlarını karşılama yeteneğini etkiliyor. Birinci kat boşluklarındaki artış, piyasa sağlığı için özellikle endişe verici bir göstergedir, çünkü bunlar tipik olarak en çok talep edilen ve dirençli alanlardır.

4. Siyasi Söylem ve Politika Eleştirisi

Emlak piyasasının performansı ve gelecekteki yönü, siyasi söylemin merkezinde yer alıyor. Halk Gücü Partisi'nin önde gelen isimlerinden Jang Dong Hyuk, Demokrat Parti'nin önerdiği emlak politikalarını sert bir dille eleştirerek özellikle Seul Belediye Başkanlığı adayı Jung Won Oh'u hedef aldı. Jang, Jung'un konut arz planını "Lee Jae Myung'un hatalı politikalarının bir kopyası" olarak nitelendirdi. Özellikle emlak holding vergilerinin artırılması ve uzun vadeli sermaye kazancı vergi indiriminin kaldırılması gibi kritik önlemlerin tartışılmasından kaçınılmasını eleştirdi. Bu siyasi çekişme, emlak yönetimine ilişkin farklı felsefeleri vurguluyor: Demokrat Parti, arz yönlü müdahaleleri ve belirli kentsel yenileme teşviklerini tercih ederken, Halk Gücü Partisi vergi politikası aracılığıyla daha çok mali yönlere ve potansiyel olarak daha geniş piyasa istikrarına odaklanmış görünüyor. Holding vergileri ve sermaye kazancı indirimleri üzerindeki tartışma, yatırım kararlarını ve emlak piyasasının likiditesini doğrudan etkilediği için önemlidir.

5. Konut Arzı ve İşlem Kalıpları: İki Piyasada Bir Hikaye

Konut inşaatı ve işlemleriyle ilgili veriler, piyasa segmentasyonunun daha fazla katmanını ortaya koyuyor. Mart 2026'da Seul, konut izinlerinde yıllık bazda %75,3'lük sert bir düşüşle 1.815 birime geriledi; daire izinleri ise %85,5 düşüşle sadece 1.005 birime indi. Gelecekteki arzın ileriye dönük göstergeleri olan yeni konut onaylarındaki bu keskin daralma, özellikle başkentte orta ve uzun vadede potansiyel bir stok sıkılaşmasına işaret ediyor. Bu durum, inşaat başlangıçları ve yeni satışların toparlanma işaretleri gösterdiği ulusal bir eğilimle çelişiyor.

Ancak Seul'deki işlem piyasası benzersiz kalıplar sergiliyor. 600 milyon ila 1 milyar KRW (6~10) aralığında işlem gören daire hacmi, 2026'nın ilk 29 gününde Seul'deki tüm daire satışlarının %37,8'ine yükselerek geçen yılın aynı dönemindeki %29,3'ten arttı. Bu segment, mevcut kira piyasası koşullarından yararlanabilecek mal sahipleri ve ilk kez ev alanlar tarafından yönlendirilen piyasanın baskın gücü haline geldi. Örneğin, otuzlu yaşlarında bir profesyonel, mevcut bir dairenin ipotek ödemelerine kıyasla yeni inşaat kiralarının karşılanamaz maliyetini dile getirerek, devam eden faiz ödemelerine rağmen satın almayı tercih ettiğini belirtti. Buna karşılık, 2,5 milyar KRW'nin üzerindeki dairelerin işlemleri yarı yarıya azalarak %5,1'e düştü; bu da sıkı kredi düzenlemelerinin ve zorunlu ikamet kurallarının lüks segment üzerindeki etkisinin çarpıcı bir göstergesidir. 1 milyar ila 1,5 milyar KRW segmenti de işlem payında hafif bir düşüş gördü. Bu segmentasyon, genel piyasa genel ortalamalarla durgun görünse de, orta kademe segmentin uygunluk, kira piyasası dinamikleri ve potansiyel olarak vergi teşviklerinin sona ermesinin birleşimiyle önemli bir aktivite yaşadığını düşündürüyor.

6. Vergi Teşvikleri ve Piyasa Likiditesi: Sürenin Dolmasına Geri Sayım

Seul daire piyasası için önemli bir kısa vadeli itici güç, 9 Mayıs 2026'da sona ermesi planlanan birden fazla ev sahibine yönelik sermaye kazancı vergisi ek ücretleri için geçerli olan ek sürenin sona ermesidir. Sadece on gün kala, piyasa, daha yüksek vergilerden kaçınmak isteyen satıcıların satışlarını tamamlaması veya hediyeye dönüştürmesiyle belirgin bir listeleme azalması görüyor.

Emlak analiz firması Asil'in verilerine göre, Seul'deki daire listelemeleri geçen ay %5,8 azalarak 73.337 birime düştü. Mart sonundaki 80.000 birimin üzerindeki zirvesinden sonra stok azalmaya başladı, bu da vergi kaçınmasından kaynaklanan "zorunlu" satışların büyük çoğunluğunun zaten gerçekleştiğini gösteriyor. Bazı ev sahipleri, vergi kaçınmasını önlemek için mevcut fiyatları korumayı hedefleyerek bekliyor, ancak bu baskın bir piyasa eğilimi değil. Bu acil satış listelemelerinin geri çekilmesi, 600 milyon ila 1 milyar KRW aralığındaki devam eden taleple birleştiğinde, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı yaratıyor. Songpa-gu'daki Heliocity kompleksi gibi bölgelerde, acil satışların bittiği ve fiyatların toparlanmaya başladığı belirtilen emlakçılarla, önceki düşüşlerin ardından fiyatlarda bir toparlanma görüldüğü bildiriliyor. Bu vergi odaklı likidite olayı, daha geniş ekonomik ve politika eğilimlerinin yeniden kendini göstermeden önce, belirli segmentlerde potansiyel olarak geçici bir fiyat tabanı veya hatta mütevazı bir toparlanma yaratan kritik bir kısa vadeli faktördür.

7. Jeopolitik ve Makroekonomik Akıntılar

Yerel emlak piyasası büyük ölçüde yerel politikalar ve vergi yapılarından etkilenirken, dış faktörler de rol oynuyor. 29 Nisan 2026'da Hong Kong borsası, destekleyici Çin politikalarına ilişkin beklentilerle toparlandı. Hang Seng Endeksi %1,68, H-hisse senedi endeksi ise %1,86 arttı; teknoloji ve gayrimenkul hisseleri güç gösterdi. Çin Politbüro toplantısı, kentsel yeniden geliştirmenin yanı sıra yapay zekayı destekleme ve emlak piyasasını istikrara kavuşturma taahhüdünü işaret etmişti. Bölgesel bir ekonominin bu olumlu duyarlılığı, Kore de dahil olmak üzere Asya piyasalarındaki yatırımcı güvenini etkileyerek yayılma etkileri yaratabilir.

Ancak, duran ABD-İran barış görüşmelerinden kaynaklanan yükselen petrol fiyatları bir engel teşkil etti, ancak hisse senedi piyasaları üzerindeki etkisi sınırlı kaldı. Mevcut CANLI PİYASA VERİLERİ, BRENT ham petrolünün bu jeopolitik gerilimi yansıtarak 118,08 dolardan işlem gördüğünü gösteriyor. Daha geniş finansal piyasalarda, altın (XAUUSD) 4.619,53 dolardan işlem görerek %1,66 arttı, bu da küresel belirsizlik ortasında güvenli liman varlıklarına yönelik devam eden bir iştahı gösteriyor. ABD Dolar Endeksi (DXY) 98,55'te hafifçe düşüşle işlem görürken, EURUSD 1,1681 ve USDJPY 159,476 seviyesinde, bu da doların büyük para birimleri karşısında bir miktar zayıfladığını ve uluslararası emlak yatırım akışlarını etkileyebileceğini gösteriyor. S&P 500 (SP500) %0,75 artışla 6.573,30'dan işlem görerek, genellikle emlak hissiyatıyla ilişkili daha geniş hisse senedi piyasası gücünü gösteriyor. 76.083,00 dolardaki Bitcoin (BTCUSD) de daha geniş piyasalarda risk iştahı eğilimini yansıtıyor. Bu küresel faktörlerin - jeopolitik risk, emtia fiyatları, para birimi hareketleri ve hisse senedi piyasası performansı - birleşimi, Seul'ün yerel emlak dinamiklerinin ortaya çıktığı bir arka plan sağlıyor.

8. Stratejik Konumlandırma: Seul Emlak Manzarasında Yol Bulmak

Mevcut Seul emlak piyasası, politika müdahaleleri, vergi teşvikleri ve zıt sektörel performanslardan kaynaklanan karmaşık bir farklılaşan eğilimler mozaiği sunuyor. Özellikle ana bölgelerdeki konut segmenti direnç ve yukarı yönlü ivme gösterirken, ticari sektör önemli zorluklarla karşı karşıya. Bu nüansları anlamak, kurumsal yatırımcılar ve portföy yöneticileri için kritik öneme sahiptir.

Temel Durum Stratejisi: Seçici Konut Pozisyonu, Ticari Riski Koruma

En ihtiyatlı yaklaşım, güçlü talepten ve destekleyici politika önlemlerinden yararlanan iyi konumlandırılmış konut varlıklarına odaklanmayı, aynı zamanda ticari gayrimenkul sektöründeki artan risklere karşı aktif olarak korunmayı içerir.

Konut Uzun Pozisyonları: Songpa-gu ve Seocho-gu gibi bölgelerde iyi konumlanmış 84 metrekarelik daireleri hedefleyin. Bu segment için mevcut ortalama fiyat yaklaşık 1,19 milyar KRW'dir, ancak belirli arzu edilen birimler daha yüksek işlem görebilir. Güçlü kira getirilerine sahip veya [1]. Bölümde belirtilen kentsel yenileme projelerinden yararlanması muhtemel olan gayrimenkullere odaklanın. Kamu yenileme projeleri için parsel oranlarını gevşetmeye yönelik son politika değişikliği, belirli kentsel yenileme bölgelerinde değeri ortaya çıkarabilir. Yasal girişim göz önüne alındığında, gelişmeleri yakından izleyin. Piyasa şu anda 600-1000 milyon KRW aralığında aktivite görüyor [7], bu da iyi performans gösteren konut varlıkları için giriş noktalarının bu aralıkta bulunabileceğini, ancak fiyatların sıkılaştığını gösteriyor.

Ticari Kısa Pozisyonlar/Koruma: Ticari gayrimenkullerdeki artan boşluk oranları [3], özellikle genel perakende için %6,5'lik birinci kat oranı göz önüne alındığında, Seul perakendesine odaklanan ticari REIT'leri veya belirli ticari gayrimenkul ETF'lerini kısa pozisyona almayı düşünün. Alternatif olarak, mevcutsa ticari ipotek destekli menkul kıymetler üzerinde kredi temerrüt takasları veya satım opsiyonları kullanın. Çevrimiçi perakendeye yönelik yapısal değişim ve ekonomik zorluklar, ticari alanlardaki toparlanmanın uzun süreceğini gösteriyor. Seul'de konut inşaat izinlerindeki düşüşü izleyin [6] (yıllık bazda %75,3 düşüş), bu nihayetinde konut arzını sıkılaştırabilir, ancak bu orta vadeli bir faktördür.

Ana Ticaret Fikirleri:

1. Seul Konut Uzun Pozisyonu (Belirli Gayrimenkuller):

Giriş: Songpa-gu veya Seocho-gu'da iyi bakımlı 84 metrekarelik daireleri hedefleyin, mevcut aktif işlem aralığının üst ucunu ve ana konum primlerini temsil eden 1,0-1,3 milyar KRW aralığındaki fiyatları hedefleyin. Mevcut yukarı yönlü fiyat baskısı ve vergi son tarih dinamikleri göz önüne alındığında, giriş seviyeleri sabır veya mevcut ortalamaların üzerinde hafif primler gerektirebilir.
Hedef: Devam eden talep ve konut arzına yönelik potansiyel ek politika gevşemesiyle desteklenen 6-12 ay içinde %10-15 sermaye artışı.
Zarar Durdurma: Girişin %5 altında, satılmayan stokta önemli bir artış veya ana Gangnam bölgesi fiyat trendlerinde bir tersine çevrilme ile geçersiz kılınır.

1. Seul Ticari Gayrimenkul Kısa Pozisyonu:

Giriş: Seul odaklı ticari gayrimenkul ETF'lerini veya REIT'lerini veya perakende ve ofis alanlarına ağırlıklı olarak odaklanan belirli ticari ipotek destekli menkul kıymetleri kısa pozisyona alın.
Hedef: Artan boşluk oranları ve kiracı talebini etkileyen devam eden ekonomik durgunlukla desteklenen %15-20 düşüş.
Zarar Durdurma: Girişin %5 üzerinde, ticari kiraları doğrudan sübvanse etmeyi amaçlayan ani bir politika müdahalesi veya hızlı bir ekonomik toparlanma ile geçersiz kılınır.

Risk Senaryoları:

Senaryo 1: Agresif Para Politikası Gevşemesi ve Vergi Politikası Tersine Çevrilmesi (Olasılık: %20) Açıklama: Kore Bankası agresif faiz indirimlerine başlar ve hükümet geniş tabanlı emlak talebini canlandıran büyüme yanlısı vergi/arz politikalarını tersine çevirir.
Etki: Bu, ticari kısa tezini geçersiz kılacak ve potansiyel olarak lüks dahil tüm segmentlerde konut fiyatlarını önemli ölçüde artıracaktır. Vergi politikalarındaki veya merkez bankası yorumlarındaki herhangi bir değişikliği izleyin. DXY önemli ölçüde 95'in altına düşerse ve USDJPY 165'in üzerine çıkarsa, bu küresel sermayenin gayrimenkul gibi riskli varlıklara akışını gösterebilir.

Senaryo 2: Jeopolitik Tırmanış ve Küresel Resesyon (Olasılık: %30) Açıklama: Yeniden alevlenen jeopolitik gerilimler (örneğin Doğu Asya'da) küresel bir ekonomik düşüşü ve güvenli limanlara kaçışı tetikler.
Etki: Bu, BRENT ve WTI ham petrol fiyatlarında keskin bir düşüşe, USD'ye kaçışa ve SP500 ve BTCUSD gibi riskli varlıklarda geniş çaplı bir satışa yol açacaktır. Seul konut fiyatları muhtemelen duracak veya düşecektir ve ticari boşluklar hızla kötüleşecektir. Bu senaryoda, XAUUSD 5000 doların üzerine çıkabilir.

Senaryo 3: Politika Kilitlenmesi ve Durgun Ekonomi (Olasılık: %50) Açıklama: Siyasi çekişmeler, ekonominin yavaş bir büyüme yörüngüsünde devam ederken, daha fazla emlak politikası uygulamasını engelliyor.
* Etki: Bu, temel duruma uygundur; ana bölgelerdeki konutlar yerel talep ve arz kısıtlamaları nedeniyle ılımlı performans gösterirken, ticari sektör boşluklarla mücadele ediyor. Mevcut ayrışma devam edecektir. Kilitlenme veya fikir birliği işaretleri için Ulusal Meclis'in yasal çıktılarını yakından izleyin. Mevcut DXY 98,55, EURUSD 1,1681 ve USDJPY 159,476 dengeli bir durumu yansıtıyor; buradaki önemli değişiklikler bir değişimi işaret edecektir.

Senaryo Matrisi

Sıkça Sorulan Sorular

Önümüzdeki 3-6 ay içinde Seul konut piyasasını en çok hangi yasal değişiklikler etkileyecek?

Kentsel Yenileme Teşvik Yasası'nın tadili [1], kamu yenileme projeleri için geçici parsel oranı gevşetme ve basitleştirilmiş prosedürlere izin veriyor ve kilit bir itici güçtür. Bu projelere artan odaklanma, hedeflenen yenileme bölgelerindeki yerel emlak değerlerini artırabilir. Ek olarak, emlak holding vergileri ve sermaye kazancı vergisi indirimleri [4, 10] etrafındaki devam eden siyasi tartışma, özellikle 9 Mayıs son tarihi, işlem hacimlerini ve kısa vadeli fiyat istikrarını etkilemeye devam edecektir.

Ticari gayrimenkul çöküşü riski ne kadar önemli ve yatırımcılar hangi göstergeleri izlemeli?

%6,5'lik artan birinci kat boşluk oranı [3], ticari sektör için kritik bir uyarı işaretidir ve zayıflayan bir perakende ortamına işaret etmektedir. Yatırımcılar, şu anda %13,1 olan genel ticari boşluk oranını ve bunun seyrini izlemelidir. Önümüzdeki çeyrekte, özellikle orta-büyük perakende alanlarında 1-2 puanlık bir artış daha, sistemik bir stres anlamına gelecektir. Ek olarak, tüketici harcamalarındaki devam eden düşüş ve perakende satış verileri bu düşüş eğilimini güçlendirecektir.

Seul'ün konut ve ticari gayrimenkul piyasaları arasındaki ayrışmanın temel nedenleri nelerdir?

Ayrışma öncelikle politika güdümlü olup, farklı ekonomik baskıları yansıtmaktadır. Konut gücü, arzı ve kentsel yenilemeyi artırmayı amaçlayan belirli hükümet teşvikleri [1], arzu edilen bölgelerdeki kalıcı talep ve yüksek kira fiyatlarına kıyasla konut sahipliği maliyetlerinin olumlu karşılaştırılması [7] ile desteklenmektedir. Buna karşılık, ticari sektör, tüketici harcamalarını ve işletme karlılığını etkileyen daha geniş ekonomik yavaşlamalardan muzdarip olup, daha yüksek boşluklara yol açmaktadır [3].

Seul'deki 600-1000 milyon KRW'lik daire işlemlerindeki mevcut artış sürdürülebilir mi, yoksa vergi son tarihlerinin geçici bir etkisi mi?

9 Mayıs vergi son tarihinin yaklaşması [10], ek ücretlerden kaçınmak isteyen satıcıları ortadan kaldırarak bu aralıktaki bazı işlemleri hızlandırsa da, altta yatan talep sürücüleri daha yapısal görünüyor. Faiz ödemeleri olsa bile, sahiplik maliyeti, yeni daireler için mevcut kira maliyetlerinden daha avantajlı olarak algılanıyor [7]. Ayrıca, Seul'de yeni konut izinlerinin sıkılaştırılması [6], gelecekteki arz kısıtlamaları yaratabilir ve ekonomik koşullar istikrarlı kaldığı sürece orta vadede bu orta kademe segment için fiyatları destekleyebilir.